Due diligence, trata-se de um profissional que realiza o procedimento de estudo e investigação de diferentes fatores de uma empresa, visa compreender se os procedimentos apresentados por uma empresa refletem na realidade do mercado, na sua potencialidade e riscos para o futuro a curto e longo prazo.
O due diligence imobiliário, que são os profissionais especializados em direito imobiliário, irão preparar e/ou analisar todos os documentos relativos a um imóvel, de maneira que diminuam ao máximo o risco envolvendo a aquisição ou a venda do imóvel.
O advogado especializado em direito imobiliário poderá realizar o serviço tanto para o comprador, quanto para o vendedor. Ao terminar a análise, é constado o resultado da “investigação”, gerando um parecer, com a opinião do profissional quanto aos possíveis riscos do negócio. Um profissional especializado em Direito Imobiliário pode realizar esse tipo de análise, que vai muito além daquelas que são objetos das rotinas das negociações de imóveis, além dos documentos habituais exigidos para o registro de propriedade. Também serão analisados outros documentos e informações na esfera estadual e federal, que podem gerar implicações de natureza tributária, fiscal, trabalhista, cível, entre outros.
Isto ocorre porque nem todos os riscos que envolvem um imóvel podem ser verificados meramente pela análise do conteúdo da sua certidão, ou mesmo da documentação das partes, de forma superficial. Mesmo a conferência deste e de outros documentos, requerem conhecimentos jurídico para o alcance de determinadas situações legalmente previstas naquele negócio.
Mas como muitos devem estar se perguntando, sim também é trabalho do corretor de imóveis verificar corretamente os documentos, sob pena de responsabilização civil e as vezes até mesmo criminal. O que diferencia um corretor de imóveis a um advogado especializado em direito imobiliário é que um advogado, trabalha em uma investigação mais a fundo na documentação, diminuindo ainda mais o risco na negociação de um imóvel, verificando dados em processos judiciais e administrativos, dando pareceres sobre a segurança do negócio e contabilizando riscos. Esse procedimento é feito por um advogado especializado em Direito Imobiliário, porque além de sua capacidade de analisar friamente os documentos, ele também analisa a possibilidade de fraude, a possibilidade de perca do imóvel diante dívidas de antigos proprietários, entre outros aspectos jurídicos específicos.
Mesmo o corretor de imóveis tendo o seu trabalho de verificar corretamente a documentação da negociação, não se pode cobrar dele, por exemplo, uma análise de passivo tributário do vendedor do imóvel e que diga se o negócio é seguro ou não, até porque, nos autos do processo pode haver um pedido de penhora do imóvel que ainda não foi registrado na matrícula e, desta forma, iria passar despercebido em uma avaliação normal, mas seria constatado em um processo de due diligence.
Comumente, em um processo básico de due diligence são solicitados três conjuntos de documentos: documentos do imóvel, documentos do vendedor e documentos técnicos.
Em alguns casos, não é possível a apresentação de todos os documentos requeridos. Entretanto, para o processo de due diligence, cada documento possui sua importância, fazendo gradualmente a diminuição da capacidade de geral certeza na negociação caso faltem algum deles.
Um exemplo da importância de contratar um profissional due diligence, é que poucos sabem, mas muitos vendedores de imóvel tentam vender seu imóvel por questão de saúde financeira não muito agradável, para que os credores não encontrem patrimônio para saldar suas dívidas. Diante essa situação, ocorre um risco de que a venda seja desfeita judicialmente e o comprador venha a perder o imóvel adquirido. Na contratação de um advogado para fazer as análises dos riscos, em sua “investigação”, tanto na documentação relacionada ao bem imóvel, quanto da documentação do vendedor (análise de certidões de processors junto aos Tribunais Brasileiro, certidões de protestos, certidões emitidas pelo SPC e SERASA), o advogado conseguiria ver através destes documentos os riscos de fechar essa negociação.
Essa investigação é importante até mesmo para quem pretende comprar um imóvel com a intenção de investimento. Exemplo: atualmente, temos um importante “adversidade” entre a aceitação de condomínios para a locação de imóveis via aplicativo “airbnb”. Muitos condomínios novos, vêm permitindo ou proibindo essa prática expressada em suas Convenções Coletivas. Logo, se a intenção do contratante tem como objetivo comprar esse imóvel para investir, o trabalho de investigação imobiliária servirá para analisar a Convenção Coletiva e Atas de Assembleia desse Condomínio para poder responder se existe alguma proibição ou permissão desse tipo de atividade econômica.
Além dos riscos supracitados nos exemplos acima, um dos principais problemas constatados frequentemente é a fraude contra credores e fraude à execução.
A fraude à execução corre quando já existe contra si uma ação. Mesmo que a escritura tenha sido registrada em nome do novo comprador, o credor prejudicado ainda pode pleitear judicialmente a penhora dos bens vendidos.
No caso de não existir contra si uma ação em andamento, mas há indícios de insolvência do devedor, está tratando-se de fraude contra credores. Os credores podem entrar com uma ação pauliana para cancelar a venda.
De forma que, a Due Diligence efetuada por um profissional habilitado, não quer dizer que torna o negócio está livre de risco, mas é uma ótima solução para reduzir os riscos de surpresas negativas que podem surgir.
Em caso de dúvidas ou maiores detalhes, consulte um profissional de sua confiança:
Heloísa Uchoas SVB Advogados
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Referencias:
• https://lfg.jusbrasil.com.br/noticias/107735/qual-a-diferenca-entre-fraude-a-execucao-e-fraude-contra-credores-selma-vianna
• https://flavia079069.jusbrasil.com.br/artigos/1197768490/a-importancia-da-analise-de-documentos-antes-de-comprar-um-imovel
• https://direitoeloisa.jusbrasil.com.br/artigos/800247407/due-diligence-imobiliario
• https://ibradim.org.br/due-diligence-imobiliaria-a-protecao-juridica-para-o-negocio-imobiliario/#:~:text=A%20Due%20diligence%20imobili%C3%A1ria%2C%20que,o%20parecer%20sobre%20a%20situa%C3%A7%C3%A3o
• https://alesereda5865.jusbrasil.com.br/artigos/1437002233/due-diligence-imobiliaria-e-a-fraude-contra-credores-e-a-execucao?utm_campaign=newsletter-daily_20220329_12179&utm_medium=email&utm_source=newsletter
