Art. 1227 Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.
Numa analogia à construção civil em que a edificação necessita de uma fundação solidificada, o direito civil matéria que disciplina as relações entre os particulares também exige uma robusta segurança na fundação do contrato de locação.
Cada imóvel possui apenas uma matrícula contendo um número atribuído a cada imóvel junto ao oficial de Registro de Imóveis da Circunscrição Imobiliária onde está matriculado o imóvel. Na matrícula deverá conter (caput do artigo 167, seus incisos, itens e parágrafo único, da Lei sobre Registros Públicos) todos os fatos jurídicos que de alguma forma alteram o direito nele previsto. Somente com o registro pode-se comprovar a titularidade, o direito real de propriedade oponível contra terceiros.
O proprietário ou o usufrutuário do imóvel poderão alugar um imóvel desde que conste na matrícula a propriedade ou esteja gravado o usufruto mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis a publicidade da titularidade de direitos reais definido nos incisos I e IV do artigo 1.225 “caput” do Código Civil.
A relevância da matrícula atualizada comprova os poderes de propriedade ou de usufruto, essenciais à segurança jurídica do ato e a viabilidade da locação do imóvel residencial urbano ou rural. Importante salientar que esse último apesar de estar localizado em zona rural deve ter a destinação urbana para que seja aplicada a lei n. 8245/1991 (Lei do Inquilinato).
A elaboração do contrato de locação depende de uma minuciosa diligência realizada por profissionais credenciados e comprometidos com a ética:
- expressa na vontade das partes manifesta no contrato de prestação de serviços entre o proprietário ou usufrutuário e a imobiliária. Essa necessita ter como sócio gerente ou diretor um corretor inscrito e como pessoa jurídica deve estar inscrita no Conselho Regional de Corretores de Imóveis, como previsto na lei n. 6.530/1978, artigo 6º – As pessoas jurídicas inscritas no Conselho Regional de Corretores de Imóveis sujeitam-se aos mesmos deveres e têm os mesmos direitos das pessoas físicas nele inscritas;
- o corretor de imóveis associado a imobiliária, profissional habilitado devidamente inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI), cujo ofício é executar a aproximação entre locador e locatário no negócio imobiliário pretendido, com diligência e prudência sob pena de responder por perdas e danos em relação ao cliente;
- as informações obtidas pelo corretor de imóveis durante a captação do imóvel serão detalhadas na ficha de captação e igualmente especificada no quadro de divulgação da imobiliária. Aqui ressaltamos a importância das figuras do corretor e o vistoriador de imóveis cuja responsabilidade é avaliar as condições do imóvel objeto do contrato de locação e ratificar o laudo de vistoria. O laudo de vistoria de entrada integra os documentos que compõem a pasta de locação, além da análise documental realizada junto ao departamento jurídico para a elaboração do contrato de locação;
- e por fim e não menos importante a figura do locatário pessoa interessada na locação do objeto contratual mediante o pagamento da prestação ajustada no prazo determinado.
Em posse dos documentos para a qualificação das partes inicia-se a elaboração do contrato de locação residencial firmado com locatário obrigatoriamente pessoa física e para a sua moradia.
Ou de locação não residencial, contrato firmado por inquilino pessoa jurídica e o imóvel residencial destina-se para uso dos seus funcionários, conforme disposto na Lei do Inquilinato em seu art. 55. Considera – se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel, destinar – se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.
Quanto as garantias várias são as modalidades permitidas a fim de refrear o risco de inadimplemento das obrigações do locatário, mas é defeso e sob pena de nulidade mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação. A lei n. 8.245/1991 determina que o locador exija do locatário uma das modalidades elencadas no artigo 37, quais são: I – caução; II – fiança; III – seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Na hipótese da locação sem garantia por qualquer das modalidades acima descritas, poderá o locador exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.
Não se olvide que a Lei do Inquilinato é norma cogente (de ordem pública), ou seja, qualquer cláusula contratual que afaste a lei n. 8.245/1991 é nula de pleno direito e assim está estabelecido no “art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei”.
Em caso de dúvidas ou para mais informações estamos à disposição, consulte um profissional de sua confiança.
Referências
- www.stf.jus.br/arquivo/cms/legislacaoConstituicao/anexo/CF.pdf
- Constituição da República Federativa do Brasil (CRFB), STF, Brasília, 2024
- Scavone Junior, Luiz Antonio. Direito Imobiliário – Teoria e Prática, 19ª edição, Rio de Janeira, Forense, 2023.
- Rodrigues, Silvio. Direito Civil – Dos Contratos e das Declarações Unilaterais da Vontade, 28ª edição, São Paulo, Saraiva, 2002.
Publicado em 09 de agosto de 2024.
Sandra Kfouri
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