A venda de um imóvel pode parecer algo simples a se fazer, porém se feito inadequadamente pode causar sérios prejuízos tanto ao vendedor como para o comprador.
É comum que a venda do imóvel ocorra sem a devida atenção aos procedimentos, não havendo um contrato elaborado com as devidas garantias.
Portanto, devem-se ter os devidos cuidados, assim destacados:
1. O imóvel deve estar regularizado
É comum a compra e venda de imóvel irregular por um simples contrato particular, porém apenas esse contrato não assegura a propriedade de fato.
É fundamental que se tenha o registro do imóvel e que a matrícula esteja atualizada em nome do vendedor.
Se o imóvel não possuir o devido registro, então por regra este não possui um proprietário legitimo. Pode haver a posse, a qual não possui efeitos reais sobre a propriedade, ou seja, o possuidor não é dono de fato do imóvel, mas o usa como se dono fosse, pois detém o domínio do bem, mas só é dono aquele que registra. A propriedade é um direito real, ou seja, este é dono de fato da coisa, podendo usar, gozar e dispor do imóvel se assim o quiser, pois esse contém o registro do bem.
A irregularidade do imóvel pode causar muitos transtornos na compra e venda, por exemplo, se o comprador for adquiri-lo por meio de financiamento bancário, pois se exige a documentação devidamente regularizada.
2. A importância de um contrato particular de compromisso de compra e venda
O contrato particular assegura que a compra e venda irá acontecer, pois garante que ambas as partes cumprirão as obrigações pactuadas. Porque assim, evita que uma das partes desista da compra ou da venda, trazendo prejuízos devido aos custos evolvidos no processo de documentação e registro.
3. Fundamental que o comprador realize o registro do imóvel
É necessário que após a quitação do valor do imóvel, as partes realizem a lavratura do registro em cartório de registro de imóveis.
Na sequência, é importante que o comprador atualize o registro na prefeitura, para completar a transferência do imóvel, de tal forma a eximi-lo de responsabilidades anteriores. Assim, será obrigação do novo proprietário o pagamento do Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU), conta de energia elétrica, água e esgoto.
Após destacarmos os cuidados na compra e venda de um imóvel, é essencial saber quando a propriedade está irregular, assim destaca-se as seguintes instruções:
- Verifique se o imóvel possui matrícula, nesta deverá constar todos os atos relevantes e pertinentes do imóvel, tal como ampliação ou redução da área, entre outros;
- A matrícula deve estar atualizada, registrando todas as alterações da propriedade e do proprietário, como por exemplo, a quantidade de área construída;
- O ultimo adquirente deverá ser o vendedor ou no caso de compra, o atual comprador.
O registro do imóvel é a comprovação da propriedade, estando irregular perderá o valor no mercado imobiliário, dificultará a compra por financiamento, estando em nome de terceiros, corre o risco de penhorado ou ser inventariado.
Para regularizar o imóvel o proprietário deverá se dirigir ao Cartório de Registro de Imóveis, no município que se localiza a propriedade, e pedir o registro. O procedimento é feito no Cartório de Notas e chamado de “averbação de imóvel”, que solicitará:
A) Cópias de documentos do imóvel;
B) Cópias de documentos do vendedor e do comprador;
C) Certidões negativas de débitos municipais, estaduais e federais;
D) Certidão vintenária (histórico do imóvel).
Lembre-se, a regularização do imóvel exigirá pagamentos de impostos, taxas, entre outros pagamentos exigidos pelo cartório.
Com a entrega de toda a documentação e do recolhimento dos impostos e taxas, o tabelião fará uma análise dos documentos e de tudo que envolve a escritura de imóvel.
Após a análise, o tabelião solicitará o comparecimento das partes no cartório e, fará a leitura da escritura, lavrará o ato. Com a assinatura de todos os envolvidos, a escritura passa a ser ato público, e assim será necessário leva-la ao Cartório de Registro de Imóveis para uma nova análise, adquirindo a aprovação, correrá o prazo de 30 dias para que o oficial de registro faça o registro da escritura na matrícula do imóvel, por fim com o registro a propriedade de fato passa a ser do comprador.
Como destacado o procedimento para regularização do imóvel não é um caminho fácil e nem rápido de se fazer, e depende de vários atos para sua regulamentação.
Portanto, procure um profissional de sua confiança para que lhe de assistência e formalize de maneira mais segura o registro do imóvel.
Viviane Silvestre Pereira SVB Advogados
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