As benfeitorias são meios de conservação, modificação ou de melhoramento do imóvel, com a finalidade de dar ao inquilino condições ou conforto ao uso do imóvel locado por ele.
Na locação é comum a realização de obras no imóvel, como uma pintura ou uma construção de um cômodo, por exemplo, sendo assim, chamadas como benfeitorias. Entretanto, surgem os questionamentos na relação locatícias sobre a quem pertence o dever de indenizar as obras realizadas no imóvel.
Os contratos de locação, regulamentado pela Lei de Locações Nº 8.245/91, traz a obrigatoriedade ao locador que ao entregar o imóvel ao locatário, este deve estar em bom estado de conservação.
Ocorre que, na maioria dos casos para que haja a satisfação destas obrigações o locatário é quem realiza as benfeitorias, como um meio de colocar o imóvel em condições de uso a este, esperando o ressarcimento do valor gasto na obra. Contudo, há três categorias de benfeitorias, que de acordo com sua necessidade podem ser indenizadas ou não, sendo importante ter o conhecimento sobre elas antes de realizar qualquer obra no imóvel.
São elas:
1. Benfeitoria necessária
Tem a finalidade de conservação do imóvel ou para evitar que este se deteriore, podemos citar como exemplo a reforma do telhado, um muro ou parede que está com infiltração, entre outras reformas pertinentes. Destaca-se que estas reformas são essenciais ao imóvel, como meio de conservá-lo e adequá-lo para uso do inquilino, até como forma de segurança a este.
Na realização desta benfeitoria, o inquilino possui o direito de retenção, ou seja, o direito de ser indenizado pela realização da obra, mesmo que não tenha havido autorização do locador. Entretanto, por ser um contrato que permite convenções livres, em conformidade com a lei, pode ser que nele haja cláusulas que se retire do locatário o dever de indenizar pelas benfeitorias realizadas no imóvel, como a cláusula de renúncia ou exclusão de benfeitorias e indenizações. Portanto, antes de realizar qualquer modificação é importante analisar o contrato de locação.
O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento na Súmula 335 que nos contratos de locação são válidas as cláusulas de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.
A lei do Inquilinato também trata desse tema em seu art. 35, veja-se:
“Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizadas e permitem o exercício do direito de retenção.
Desta forma, não havendo cláusula de renúncia de direitos sobre as benfeitorias realizadas pelo locatário, deverá o inquilino ser indenizado pelas benfeitorias necessárias realizadas, mesmo que não tenha sido autorizada pelo proprietário.
2. Benfeitorias úteis
Estas são responsáveis por aumentarem ou facilitarem o uso do imóvel, tornando-o mais útil, ou seja, traz melhorias para o imóvel, tal como a instalação de uma grade na janela de uma casa, que traz mais segurança ao imóvel, é um exemplo de benfeitorias úteis. Nesta, assim como nas benfeitorias necessárias, o inquilino tem o direito a indenização pelos custos da realização no imóvel, ficando condicionado à existência ou não de cláusula de renúncia no contrato de locação.
Ressalva que, as benfeitorias úteis estão relacionadas a obras que facilitam ou aumentam o valor imóvel, não há a urgência da obra, apenas uma utilidade para o cotidiano do inquilino, e estas devem ser autorizadas pelo locador. Não havendo autorização do locador, o inquilino não terá direito ao ressarcimento ou pela retenção do valor pago pela obra.
3. Benfeitorias voluptuárias
Nesta não há a necessidade ou utilidade para realização da benfeitoria, mas para satisfação pessoal do inquilino, sendo o deleite, o luxo ou por agrado, por exemplo, a construção de uma piscina, um parquinho para crianças, entre outros.
Como não se trata de benfeitorias indispensáveis ao imóvel, a Lei de Locação traz tratamento diverso para esta benfeitoria, sendo assim, esta não é indenizável. Contudo, pode o inquilino, no fim da locação retirá-la, desde que não afete a estrutura e a substância do imóvel, conforme previsto no artigo 36 da Lei 8.245/91.
Assim, fica facultativo ao inquilino ao fazer uma benfeitoria voluptuária, sendo possível, retirá-la e levá-la consigo quando deixar o imóvel ou pelo término do contrato de locação.
Sendo assim, para haver a indenização sobre a benfeitoria feita pelo inquilino deverá primeiro ser necessária ou útil ao imóvel, pois sendo voluptuária não será cabível a restituição do valor, apenas o direito de retirá-la, e ainda verificar se há clausulas que retirem do locador o dever de indenizar o inquilino.
Em caso de dúvidas e maiores detalhes, consulte um profissional de sua confiança.
Viviane Silvestre Pereira SVB Advogados
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