Numa visão panorâmica, são contratos imobiliários o contrato de compra e venda de bem imóvel; o contrato de permuta de imóveis; o contrato de incorporação imobiliária; o contrato de financiamento imobiliário; o contrato de corretagem imobiliária; o contrato de cessão de direitos possessórios; o contrato de “built to suit”; o contrato de arrendamento rural; o contrato de comodato e o contrato de locação de imóvel residencial ou não residencial.
Nesse cenário, convém relembrar a importância da interpretação contratual nas declarações de vontade pactuadas, conforme enfatizado no informativo
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Sendo assim, dada a relevância de um contrato imobiliário e seus desdobramentos, convém que a elaboração do contrato seja analisada por advogado especialista em Direito Imobiliário com base nos documentos apresentados por um corretor de imóveis experiente e, principalmente, o estudo sobre a conservação do imóvel elaborado por um engenheiro civil.
Visando a segurança do negócio jurídico, o contrato é norteado pelo princípio da boa-fé conforme disposto no artigo 113 do Código Civil, “Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração”, tendo como objetivo o adimplemento contratual, ratificada no artigo 422: “Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé”.
A cláusula resolutiva expressa é uma disposição que pode se apresentar em contratos imobiliários, se convencionada pelas partes. Em síntese, estabelece que, em caso de falta de pagamento por parte do comprador, o contrato é automaticamente rescindido.
Isso significa dizer que, para resolver o contrato, não é necessário mover uma ação judicial. Nesse caso, a própria cláusula se encarrega de esclarecer que o inadimplemento do comprador terá como resultado a resolução do contrato. Assim sendo, em caso de inadimplência, não será necessário um longo processo judicial para resolver a situação, tornando o procedimento mais ágil e consequentemente menos custoso para ambas as partes.
A importância desse tipo de cláusula nos contratos imobiliários se manifesta na segurança das partes envolvidas no pacto, uma vez que estabelece de forma clara e direta as consequências da falta de pagamento. Logo, é de grande valia em garantir segurança e a efetividade do contrato.
É fundamental que essa cláusula seja redigida de forma clara e específica no contrato imobiliário, para evitar interpretações equivocadas e garantir sua eficácia na resolução do contrato em caso de descumprimento por parte do comprador, estabelecendo com precisão as condições e os procedimentos para a resolução do contrato.
Nesse sentido, é primordial que ambas as partes estejam cientes e concordem com os termos da cláusula resolutiva expressa, para que não haja discordâncias ou disputas futuras. Sendo assim, é recomendável que as partes negociem e cheguem a um consenso sobre os termos a serem dispostos na cláusula resolutiva antes de assinarem o contrato imobiliário.
Por outro lado, é importante trazer uma situação especial, que é a que ocorre no contrato de locação de imóvel tanto residencial quanto não residencial, nos quais a cláusula resolutiva não se aplica de imediato, de modo que os atos que antecedem a ação de despejo movida judicialmente devem ser exauridos.
Especificamente, no contrato de locação, ocorrendo a inadimplência por parte do locatário pelo descumprimento do pagamento do aluguel e estando a locação garantida, caberá ao administrador imobiliário após 30 (trinta) dias notificar o locatário via correio com AR; se não ocorrer o pagamento o contrato de locação, como título executivo extrajudicial será protestado no Cartório de Protestos e Notas e frustradas todas as tentativas de composição extrajudicial caberá a Ação de Despejo via judicial.
No entanto, se o contrato de locação não estiver garantido por nenhuma das modalidades do artigo 37 e incisos da lei n. 8.245/1991 e na hipótese de o locatário não adimplir com o pagamento do aluguel e acessórios, excepcionalmente aplica-se a cláusula resolutiva expressa de forma clara e objetiva que o contrato será resolvido nos termos do artigo 59, inciso IX – “a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo”.
Não se olvide que o padrão de conduta em qualquer contrato é de cooperação recíproca, equilíbrio e boa-fé.
Em caso de dúvida ou para mais informações, consulte um profissional de sua confiança.
Referências
Araujo, Luiz Alberto David
Júnior, Vidal Serrano Nunes, Curso de Direito Constitucional, 9ª edição, São Paulo, Editora Saraiva, 2005.
Constituição da República Federativa do Brasil, Supremo Tribunal Federal
https://www.stf.jus.br/arquivo/cms/legislacaoConstituicao/anexo/CF_Planalto_EC132_digital.pdf
Publicado em 11 de outubro de 2024.
Sandra Kfouri
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